Logement indigne : ce qu’il faut savoir si vous vivez dans un habitat qualifié « d’indigne »

Au sens de la loi, un logement indigne est un local utilisé à des fins d’habitation mais qui est “impropre par nature à cet usage”, soit de par son état, soit de par sa situation… Un habitat indigne “expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique et/ou à leur santé”. En règle générale, un habitat indigne sera insalubre, de taille trop restreinte par rapport aux besoins des occupants ou encore dangereux : électricité défaillante… La présence de l’un de ces éléments peut entraîner des sanctions légales de la part des autorités administratives. Si vous occupez ou possédez un habitat indigne, il est primordial de le rénover rapidement, ceci pour éviter de graves conséquences humaines et/ou financières. Voici comment procéder.

Habitat ou logement indigne

Comment rénover un habitat indigne à moindre coût ?

Un habitat peut être qualifié d’indigne ou non décent pour plusieurs raisons : absence de chauffage, humidité, moisissures, installation électrique non conforme, toiture non étanche, exposition au plomb (revêtement), infiltrations d’eau, structure du bâti dégradé…

En 2015, on estimait à 2,8 millions le nombre de logements insalubres en France, soit 10 % du parc de logement national présentant au moins trois défauts majeurs, tels une mauvaise isolation thermique, des infiltrations d’eau, une installation électrique dégradée ou des signes d’humidité sur les murs. Ces habitats indignes se trouvent aussi bien en zone rurale qu’en zone urbaine (région parisienne et Sud du pays notamment) et concernent très souvent des ménages pauvres.

Dans sa politique sociale, l’Etat français met sur pied de nombreux dispositifs pour les accompagner dans la rénovation de leurs logements. Grâce à cet article, vous saurez comment rénover un habitat indigne à moindre coût.

Les acteurs à saisir

En dehors de vous-même, locataire ou propriétaire du logement indigne, il existe des organismes chargés de vous accompagner dans la procédure de rénovation. Vous devrez donc les solliciter en fonction du rôle qu’ils doivent jouer. On peut citer entre autres :

  • L’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) : elle encourage dans ses missions régaliennes les propriétaires de logements, à réaliser des travaux de réparation, d’assainissement, et d’adaptation d’immeubles d’habitation. Elle peut également mener des actions d’assistance, d’étude ou de communication ayant pour objet d’améliorer la connaissance du parc privé existant. Elle met ainsi à disposition de nombreux programmes et dispositifs pour réduire le coût des rénovations des habitats indignes ou insalubres ;
  • L’Agence Départementale pour l’information sur le logement (ADIL) dont les juristes peuvent aider les locataires à faire les courriers, saisir le juge, orienter le public vers les organismes spécialisés ;
  • L’Agence Régionale de la Santé (ARS) : elle fait les visites, constate, fait un rapport pour permettre au préfet de décider ou non de prendre un arrêté d’insalubrité et donner un délai pour les travaux de rénovation ;
  • Le préfet : il déclare, avec l’expertise de la mairie, le logement indigne et enjoint d’engager les travaux de rénovation ;
  • Le Pôle départemental de lutte contre l’Habitat indigne.

Les dispositifs à envisager

Si vous êtes propriétaire (locataire ou occupant) d’un habitat indigne, vous pouvez solliciter les aides étatiques pour le rénover à moindre coût. L’Anah est le partenaire public privilégié en la matière. Ses aides sont soumises à différentes conditions : les ressources des occupants, la qualité du logement, la nature des travaux à réaliser….

Pour les propriétaires bailleurs, elle est en plus conditionnée à la signature d’une convention locative avec l’Anah. Cette convention oblige le propriétaire à proposer son bien à un loyer abordable à des personnes aux ressources modestes. La collectivité compétente peut compléter ces aides.

Les aides classiques de l’Anah

L’Anah aide les propriétaires occupants et locataires dans le cadre des travaux lourds pour rénover les habitats indignes. Il s’agit des travaux de grande ampleur nécessaires suite à un arrêté d’insalubrité, une situation d’indignité ou de dégradation.

Ainsi, pour les travaux lourds, le montant de la subvention est de 50% du coût des travaux retenus dans la limite de 50 000 euros HT si vous êtes propriétaire occupant. Lorsque vous êtes propriétaire bailleur, la subvention est à hauteur de 35% du coût des travaux dans la limite des 1000 euros HT/m2 et dans la limite des 80 000 euros par logement.

Les opérations programmées d’amélioration de l’habitat (OPAH)

Ces opérations ont été créées en 1977 par l’Etat pour lutter contre les logements insalubres et indignes. Elles visent à créer des conditions favorables à la réalisation de travaux sur les logements ou sur les parties communes d’immeubles par les propriétaires. Elles offrent à ces derniers la possibilité d’obtenir des aides financières pour des travaux de réhabilitation réalisés par des professionnels.

Les travaux subventionnés par les OPAH concernent donc les installations des éléments de confort, la mise aux normes ainsi que l’amélioration de la sécurité et de la salubrité du logement. Ils concernent également l’amélioration des parties communes de l’immeuble et leur consolidation

Dans ces programmes, les aides versées par l’État via les collectivités pour contribuer à l’amélioration de l’habitat, s’adressent désormais aussi bien aux propriétaires occupants qu’aux propriétaires bailleurs. Ainsi lorsque leurs ressources se trouvent insuffisantes, ces derniers se voient gratifiés d’une prime étatique correspondant à 50 % du montant total des travaux réalisés sans plafond d’aide.

Le cas particulier de l’Opah de rénovation urbaine (Opah–RU)

C’est un Opah de réhabilitation des logements en zone urbaine. Elle a pour objectif d’améliorer l’habitat indigne, de permettre sa remise sur le marché locatif et surtout restaurer l’attractivité du centre-ville.

Cette opération permet aux propriétaires bailleurs et occupants de bénéficier de 50 % des dépenses Hors Taxe dans la limite annuelle de 125 000 € d’aide de l’Anah. Les travaux subventionnés ici concernent l’adaptation au vieillissement, l’économie d’énergie et l’habitat dégradé.

Et comme autre avantages, l’Opah RU offre une déduction fiscale sur les revenus fonciers, une valorisation du patrimoine et la possibilité pour le propriétaire de choisir son locataire 

Les PIG (Programmes d’Intérêt Général)

Régis par le code de l’urbanisme, les Programmes d’intérêt général de l’Anah ont pour objectif principal de promouvoir des actions d’intérêt général et de résoudre les problèmes particuliers dans les habitats existants. Ce sont des programmes portés par les autorités locales (commune, département…). Ce programme concerne aussi bien les appartements en copropriété que les maisons individuelles dont les occupants ont des revenus modestes ou très modestes.

L’aide porte sur des subventions jusqu’à 1000 euros et est cumulable avec l’éco prêt à taux zéro et d’autres aides de l’Anah.

Ma Prime Rénov’

Ma Prime Rénov est une aide qui permet de réaliser des rénovations dans votre foyer afin d’améliorer le confort de votre habitat et la capacité énergétique de votre maison. Les travaux énergétiques concernent l’isolation, le système de chauffage et la ventilation mais la prime peut aussi financer un audit énergétique.

Elle est dite forfaitaire et est versée par l’ANAH. Il existe également différents prêts travaux, destinés à financer vos projets de travaux pour votre habitat si cette dernière ne prend pas tout en charge.

Les autres aides financières

En dehors des dispositifs énumérés plus haut, l’on peut également solliciter d’autres aides de l’Anah pour rénover un habitat indigne. Si les travaux portent sur l’énergétique, il s’agira notamment : du programme « propriétaires bailleurs », le crédit d’impôt pour la transition énergétique, la TVA à taux réduit, l’exonération de la taxe foncière et les aides des fournisseurs d’énergie.